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酒店百科
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从投资和营运反推中档酒店设计的一些关键点

发布时间:2020年01月07日        发布人:酒店设计公司        点击数:103

  随着经济飞速发展和消费不断升级,国内中档酒店近几年发展势头强势。与此同时,中档酒店的整体设计风格日趋同质化,是导致国内中档酒店营收和利润减少的主要原因之一。一个好的酒店设计师,需要同时服务并满足:酒店投资方的投资收益需求、酒店住客的舒服的入住体验、酒店营运方后期的营运和维护成本。从投资和营运的角度反推酒店的设计需求,酒店设计师在设计过程中需要考虑以下一些关键点:

酒店投资收益,中档酒店设计关键点

  规划酒店项目的总房间数,同时兼顾经营坪效和目标客户的入住体验。设计师在规划项目时需要以物业本身的户型、采光、进深等情况为基础进行规划设计外,还需重点考虑物业的使用率-总的房间数。一个项目的总房间数双向影响项目的总投资金额和回报周期。目前中档酒店一个房间的平均造价在10-15万不等,多排或少排一个房间可影响项目的投资金额;同样,同一个物业在面积相同的情况下,多排或少排一个房间会直接影响酒店的营收和投资回报周期。虽然,多排一个房间会影响到ADR,但是在设计环节设计师务必将经营坪效考虑进去。
  
  在实际的项目中,设计师还需要考虑到品牌的要求(亚朵硬性要求单个客房的实际面积不得小于20平)、目标客户群对客房的要求等情况。个人认为,设计师在的排房时需同时兼顾物业、投资者、品牌的要求。房型的配比是指大床、双床、三人间、套房等各房型的比例设置,尤其是大床和双床的配比关系。配比的精准性对后期的ADR和OCC有直接的影响,酒店开发和设计部门在前期市场调研做好充足的功课。
  
  房型的配比关系受项目的位置、市场和产品定位、目标客户、周边旅游资源等因素决定。个人推荐,房型配比可以借鉴5:3:2。5:3这个比例的对象建议配比给大床或双床(基础房型),若项目的商务客人居多,可将双床的配比权重设置为5,大床为3,反之,若酒店的主要客源为情侣居多,应将大床的配比设置为5,双床为3。基于以上的配比关系,可以将大床根据楼层、采光、装修分为普通大床、豪华大床、江景大床;双床如此类推。
  
  中档酒店第三空间的规划及设计,既是区别与经济型酒店产品和服务,也是其引流、提高客户粘性的重要和有效的方式和途径。在项目的设计环节,设计师要基于项目酒店的位置和目标客户群体的特征,规划和设计第三空间的面积的占比、空间的规划、以及第三空间的具体内容和功能规划。中档酒店的目标客户比较旺盛的需求包括:洗衣房、早餐厅(中档酒店的标配)、小型的阅读区等。这些第三空间的区域尽量安排在同一个楼层和同个区域,且尽量能选择在项目视野较好的露台,以便看到城市或周边夜景,形成项目自己的特色。个人认为,中档酒店第三空间的打造是每一个中档酒店的必修课和必经之路。它符合当下互联网客户和流量醉片化属性的情况下,中档酒店营销渠道和路径的多元化的的市场要求和趋势。
  
  项目的整体设计风格及布局是设计师的基本功。好的设计师需要根据项目目标客户的大众审美需求,设计出精准而匹配的设计风格的产品。中档酒店的目标客户多为新生代的85、90、00后,设计师如何将物业的情况结合他们喜欢的轻奢、MUJI风、北欧、现代风等,是设计师需要突破和创新的点,也是其关键和核心价值。另外,项目的设计细节需要符合目标客户的生活习惯和方式。它要求设计师对目标客户群体的消费心理有一定的调研和认识,比如目标客户对颜色、色调、甚至对家电品牌的喜爱等;同时设计的细节体现在于设计师对设计本身的把握,如每个房间的整体走线、卫浴硬件的安排高度等,房间的整体流线要兼顾功能、美观和合理。
  
  后期可视化的金钱和时间成本。施工方案是设计和成品的桥梁和纽带,一个好的设计师需要将后期的施工方案的成本透明化。施工方案的成本包括时间成本和金钱成本。新的酒店项目物业方给酒店方的免租期是有限的(通常3-8个月不等)。在不影响整体设计效果的前提下,设计师通过设计方案减少施工时间是设计价值重要的体现方式。虽然施工和设计通常是分开的,但是在设计的环节需要衡量施工的时间成本和可行性。
  
  设计的另外一个重要的经济价值-金钱成本。在设计的环节,应该将项目的总投资预算分配,如可按硬装、软装配比。另外,预算的比例需要突出重点部分,比如床、沐浴、WIFI等核心的部分。笔者发现,目前很多中档酒店花了较多的金钱浪费在房间的衣柜上。后期的营运和维护成本。设计环节,设计师不得不考虑酒店后期的营运和维护成本。它要求设计师需要从施工材料、工艺等方面考虑酒店后期的清洁难易度、耐用度、环保、硬件和软件的维修和保养等。

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